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国资国企动态
2017-07-18
诉讼当中表现出来的一个问题,第一个,整块土地中转让其中一部分的,在这种情况下,碰见的诉讼就是这样的,转让方来挂了一整块土地,转让其中的一部分土地,受让方来摘牌通过竞价购买了以后呢,到当地的土地登记机关,登记机关说这个不能转让,没有分割,没有确权,导致后续没有办理土地变更登记,这种情况引发的一个诉讼。要转让一部分地的首先应先行进行分割,取得一个单独的土地使用权证后再进行转让,没有分割的原则上是不能来挂牌转让的,因为不能确定使用面积,市值价格。如果能取得土地管理部门同意分割的意见后再行挂牌。如果没有取得部门同意是不能进行挂牌转让的,必然引起纠纷。涉及到国企来转让资产的,国企都有几十年的存续历史,可能存在分离、合并等造成实际情况与证载不一致的,首先应向相关部门申请变更登记,权属清晰后再行挂牌或者取得土地管理部门同意意见后挂牌。否者凡属特殊情形的,第一点转让方应出具承诺文件,他所承诺公示的信息是准确完整的,相关部门指的是土地房屋机构同意的转让的意见。第二点信息披露应完整详细无遗漏,第三点意向受让方应声明已知有这么一种特殊情况,他也了解了将来能够办理过户,并承诺了解相应风险并自行承担,能够办理相关程序,承诺已经知道风险自行承担,存在特殊情况下,首先转让方有承诺,受让方也有承诺,信息披露完整,才能进行一个交易程序。
特殊情形当中,有一种建议是不许挂牌的,出了上述列名的以外,其他的权属不清晰,未经登记,无证或者相关机构不出具统一转让的意见,在这种情况下我们建议,在他沟通完成之前不能草率的挂牌,及时说存在评估报告到期的各种情况,相关机构都不同意挂牌,今后必然做不了过户手续,必然引起纠纷。不让纠纷发生前期要有个审核的过程,另外一种情况,我们常见的国企拿出一部分地和投资方联合合作开发,这种情况是比较常见的,但是联合开或者是由于没能获得审批手续或没能办理房屋土地登记,可能十几年房屋都已经建成了,一直再使用,造成了没有产权登记历史遗留问题,在这种情况下如果强行转让,是不能转让房屋土地的。能转让的是什么呢?有一种情况是在取得合同同意后可以概括转让合同项下的权利义务,这是对于标的的一个变通的处理方式,权属清晰。
其他实物资产
我主要在实务里面讲的房屋土地,通常遇到的情况,对于其他的实务资产没有好说的,对于某一项特别的资产来进行分析,通常的原则就是首先权属清晰,依法可以转让,没有限定特殊的转让场所,比如说一些危险品,废弃物或者一些特殊的有特殊经营许可的东西是不能够在其他场所进行转让的,再一个标的相应的合同履行完毕,购买或加工承揽的设备,已经支付了对价,融资租赁这种他已经获得了相应的权利,权属是清晰的,相应的合同已经履行完毕,可以进场来进行挂牌转让的,同时要保证进场的实物资产,就是标的上没有设定其他权利,这是关于实务资产的部分。
下面把前面提到的内容单独拿来说,现在往往受让方来起诉,认为说你存在一些问题标的存在问题、程序存在问题,这就对我们提出了更高的要求,也就是说我们在做信息披露时一定要把跟标的有关的信息要要一个完整的披露,避免受让方以此以种种理由对我们的交易程序提出异议。
产股权
主要是两块,产股权列出了一下,特殊的一些情况就是首先就是转让方未出资或未足额出资的。
第二个股权结构与工商登记不一致的,这个也要明显标注出来,因为工商登记是一个公示的效力,任何一个意向受让方他都可以去查询,他说你查询出来呢与你实际的不一致,你有没说,那就说我们在信息披露上是有瑕疵的。
第三是股东之间有特殊约定事项的,比如说约定了股东的一票否确权,约定了一致行动人,在这种情况实际是对于我们转让的股权设定了一个其他的特殊限定,在这种情况下,需要完整如实披露,否则受让方拿到了股权以后跟我们想的不一样,和法律又有冲突,在这种情况下必然要提出异议的,就是对于股东之间的特殊约定要完成的披露出来,及时在章程中有明确的载明。我们认为也应该有一个特殊事项单独说明。
第四股份公司约定了股东优先购买权,这是一个特殊事项刚也解释过了。
第五涉及标的企业重大财产的抵押质押出租被占用、被采取强制措施等影响股权价值的情况,这个我们通常所说不太重视这块是说,因为我们转让的是股权,股权上没有设定抵押质押这些事项,可以不披露。但是事实上比如我们转让一个公司的股权,而公司的资产就是一块地,他的资产负债表上资产这一栏体现在绝大部分90%上体现的是一块地,这块地被抵押质押了,被涉及诉讼了强制措施了,这些情况必然影响到股权价值。涉及到标的企业重大财产特殊情况都应预披露。
第六、其他对股权价值有影响或对股东权利限制情况,因为公司是一个存在存续的法人主体,在市场经济大环境下可能涉及到各种各样的情况,凡是与我们理解不一致的,可能会影响到股权价值的或者对股东受让方,受让了以后形势股东权利有影响的,应该作为一个特殊事项单独披露出来。
图片来源:找项目网 推荐文章