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2017-07-18
关于股权转让主体的其他问题
简单的有提两点:经常会涉及到解散或者吊销的,注销当然是主题已经灭失了,不存在转让的问题,第一、如果转让方出现吊销这种情况能不能来转股权?可以的,他应该提交的决策文件应该提交清算方案,因为转让方被吊销营业执照或宣布解散以后,他应该及时成立一个清算组,在清算过程当中他长期投资必然要处理相应的所持的股权,这个时候应该提交跟清算有关的资料,包括清算方案、清算组的决议或清算报告,相关关于他在清算过程当中要处理长投决策性的文件,这是转让方被吊销的情形。第二、如果是标的的企业被吊销的,在这种情况下,我们认为就不依在进场转让了,因为标的企业被吊销营业执照,法律上来讲,一个企业被吊销了营业执照是说他仍然享有民事权利能力,但是他已经没有民事行为能力了,他没有民事行为能力意味他不能够再以主题对外做任何行为,这是标的企业被吊销了营业执照以后他唯一能做的就是及时清算。而转让方作为股东就富有清算义务以及如果清算不能使,对债权人要承担的的连带责任,我们认为在这种情况下,股权已经没有,因为标的企业已经没有民事行为了已经没有价值,就不以进行股权转让,这个法律后果来讲,即使转让了,转让方的作为清算义务。和作为股东连带责任是不能免除的,名义上转出去了,实际权利上是对他有一个约束的,这种情况下就不要来做转让了,前面讲的我想到的几个股权转让当中涉及到的问题,常见的和典型的这几个问题。
实物资产转让标的——(土地使用权)
我们讲下实物资产转让,主要的是土地使用权,我们国家的土地分为三类国有土地、集体土地和未利用地。国有土地通常城镇土地的都属于国有土地,而集体土地为农村乡镇土地,集体土地归集体经济组织,比如每个村是归整个村的村民或每个镇由村委会或机构来确定它的权属,在我们国家集体土地通常来讲是可以流转的,但是只在集体经济组织内部流转,不涉及到在北交所挂牌来转集体土地的情况,也不存在来公开挂牌的可能,未利用地更不存在,未利用地通常指各种荒地没有使用的,没有一个权利主题的,也不存在挂牌转让的问题,我们通常说的国有土地也就是城镇的土地。
(国有出让土地)
国有土地根据性质分成两类,一个是受让土地,一个是划拨土地。它的基本区分是受让土地是花了钱的,划拨土地是没有花钱,受让土地是通过一定的流程向国家缴纳了土地出纳金,取得了出让土地的使用权。而划拨地是国家根据现实的情况,生产经济需要,无偿划拨给工业生产企业使用的,通常划拨土地没有取得对价,没有给国家交钱。划拨土地不是公开在交易场所来转让的,应该先去申请办理出让的手续,如果经过审批批准,变成了出让土地才能进行转让,所以我们通常所说的土地使用权转让就是出让土地的一个转让。这个涉及到的,要求正在的使用权人并且取得了土地使用权证,取得了土地后进行了建设,如果说我拿到了地空在这,十年或二十年,没有动的话,是不允许转让的,必须进行一定的建设,发生了变化,并且土地和地上房屋一并转让,土地上没有设定他项权利或取得了同意意见。其实我们场内涉及到单独转让的出让土地比较少,通常都是有地上建筑屋的哪一种,根据我国的法律规定房子一定是合一的,现实中有很多房地分立的情况都是历史原因造成的,如果已经出现房地分离的情况,先进性合一再转让,或者是有个变动的方式就是房屋的权利人和土地使用权人一并进场转让,保证经过转让以后能够房地合一,房屋是甲,而土地使用权是乙名下,这个情况甲去转让房屋是不能办理后续手续的,除非他同时取得乙土地所有使用权,有些特殊的事项通过挂牌也解决不了。
房屋所有权
关于房屋所有权很简单,没有房屋土地那么复杂,实际上他只要房产证证载权利人,房屋所在土地为权属清晰的国有土地,如果是共有房屋,要经全体共有人同意,如果是设定抵押的房屋经抵押权人同意就可以进行挂牌。
无证房屋土地
我们讲的是特殊情况,通常涉及到的无证的房屋土地的情况,国家物权法,物权法是关于物权利的的一个大法,是说我国实行的是一个原则物权登记原则,物权登记在谁的名下就是谁的,未经登记是没有效力的,但是有两点除外的,这两点一个是生效判决,一个是裁决确定物权归属,比如甲和乙通过诉讼,房产证登记甲的名下,但是通过诉讼法院判决这个房屋的权属应当归乙,在这种情况下乙通过判决取得了物权,虽然说登记没有变更但他也已经取得了物权,可以作为转让方来挂牌转让的,虽然没有证,但是通过判决取得了物权,这是一个特殊情况。
另一种特殊的情况,我们应该不涉及,继承或受遗赠获得一个物权,也就说原来的权利人死亡了,说主题不存在了,在这种情况下继承或者受遗赠这个人获得了相应的物权,但我们经常挂牌都是法人单位,转让方不涉及到这种情况,主要涉及的是生效判决,转让方说没有房产证,但是我有一个生效判决,已经确定了物权是归我的,这种情况下是可以作为转让方来挂牌的。有一个法院的生效判决,另外一种土地使用权人在土地上盖了房子,盖了5栋楼。有2套楼办了产权证,3套没有办,这种情况地上的建筑物可以随着土地转让的,但是不能作为房屋来转让,在法律上来讲即使这个楼盖成了使用了好多年了,即使没有办理房屋登记就不是法律意义上的房屋,可以称之为建筑物或者是构筑物。我们涉及到再确定转让标的挂牌时就是土地,将来也办不了房屋登记,可能会引起不必要的纠纷,这是可以转让的第一种情形,有地一部分房屋没有证,称之为建筑屋,也可称之为就是建筑材料。第二种就是商品房,通过合法建设的,这种房屋取得了房屋所有权证,没有进行土地分割没有土地证的,这种情况下在商品房开发当中常见的,不会给每一个房屋单独颁发土地证,虽然没有土地证,也可以再转让房屋时可以一并转让的。
图片来源:找项目网 推荐文章