中国房地产企业投融资实务

2014-12-02

　融资(Financing)，指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。房地产企业正是借用融资的方式，撬动金融杠杆。以下，小编为您盘点中国房地产行业的15种融资方式、种类及其影响因素

　　一、国内贷款

　　1.影响因素

　　影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

　　2.种类

　　(1)信用贷款：信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分为五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

　　(2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

　　(3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。

　　二、国外贷款

　　我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

　　目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行(WBG)、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

　　亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

　　国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。

　　外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

　　银行贷款运作程序：项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。

　　三、民间借贷

　　1.特点

　　形式上的分散、隐蔽性;金额上的小规模性;范围上局限性;利率上的高低不一与随行就市;借贷合约非格式化;对偿债的硬约束性。

　　2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

　　(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险;可行性强，为金融市场所快速接受;房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。

　　(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用;开发商承担风险较大;并非开创融资新渠道。

　　四、典当融资

　　典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

　　流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

　　五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

　　五、项目融资

　　1.参与方

　　项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。

　　2.特点

　　项目融资为无追索权或者有限追索权;项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散;项目融资成本更高。

　　3.融资模式

　　(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

　　(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

　　(3)以承购合同为基础的融资模式。

　　(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

　　5.项目融资的程序

　　可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。

　　6.涉及的文件

　　信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

　　六、债券融资

　　发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。

　　七、金融租赁

　　金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，想承租人制定的出卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

　　1.关键要素

　　金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。

　　2.三大金融租赁类型

　　直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

　　3.金融租赁六大特征

　　可以获得全额融资;可以节省资本性投入;无需额外的抵押和担保品;可以降低企业现金流量的压力;可以起到一定的避税作用;可以用作长期贷款的一个替代品。

　　4.金融租赁操作流程

　　业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。

　　5.房地产金融租赁创新模式

　　房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

　　“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产贩买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

　　金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

　　八、信托融资

　　信托业和银行业、证券业、保险(放心保)业一起构成现代金融四大支柱。

　　1.基本功能

　　信托在经济活动的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

　　2.优势

　　具有的优势信托融资创新空间宽广;信托具有财产隑离功能。

　　相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。

　　3.分类

　　抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托(指权益信托和债务信托相结合)。

　　4.程序

　　(1)确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：

　　经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

　　(2)信托融资项目需提交的材料

　　(3)资金信托项目材料

　　(4)项目业务介绍材料

　　(5)申请项目公司财务资料

　　(6)选择中介机构

　　(7)与信托公司和相关中介机构制定信托计划

　　九、房地产基金

　　房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。

　　影响基金投资策略的五大关键因素：汇率、利率差异(资金成本在国内外市场倒挂)、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。

　　吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

　　十、产权交易融资

　　产权交易是指资产所有者(企业的所有者)将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

　　1.分类

　　按产权交易方式划分：贩买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。

　　按产权交易主体之间的组织形式划分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。

　　2.产权交易融资操作流程

　　动员和项目征集阶段、项目组织和整理阶段、发布阶段、跟踪和落实阶段。

　　3.招股推介活动服务

　　招股推介活动将从以下四个方面提供服务：是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装;进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者;鉴证交易过程，依法出具交易凭证。

　　十一、REITs项目融资

　　房地产投资信托在国外称为REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请与业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。

　　1.REIT(房地产投资信托)的比较优势

　　(1)REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

　　(2)REIT将所募集的资金委托与业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合进离，可有效降低投资风险。

　　(3)传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。

　　(4)作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。

　　十二、ABS项目融资

　　所谓ABS，是英文“AssetBacked Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

　　十三、BOT融资

　　所谓BOT，是“BuildOperate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。

　　十四、夹层融资

　　夹层融资(MezzanineFinancing)是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本;从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。

　　夹层资本(MezzanineCapital)是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。

　　十五、国内上市融资

　　资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。上市融资包括首次公开发行上市(ipo)和股市再融资(包括增发、配股等)。