这事要从2004年初说起。为了生意上的便利，在当年，老周与当时安乡县某乡镇的粮管站负责人老张协商“购买”站内的房屋及土地事宜。

　　由于该粮管站内的房屋及土地均属国有资产，老张便明确告知老周，自己无权办理房产证及土地证的过户手续，而且如果一旦国有资产进行处置，老周可以报名参与拍卖，转让款可作为预付款，多退少补。

　　老周同意了。随后，老张代表该粮管站与老周签订了《地基转让协议书》。老周在支付转让款5.8万元后，老张便将粮管站内的房屋及土地交付给了老周。

　　2014年初，在安乡县国有资产集中清理过程中，粮管站的主管部门发现该事实，主张收回房屋及土地，但老周认为自己已花钱购买且已使用多年，不同意返还，遂引发争议。

　　案件进展

　　主管方状告老周，协议是否有效成焦点

　　房屋主管方多次要求老周腾退房屋未果后，无奈之下，房屋主管方将老周告上了法庭。

　　安乡县人民法院受理了此案。

　　庭审中，该转让协议是否有效成为双方争议的焦点之一，根据当时协议第2条的约定，“……乙方在付清全部转让现金后即拥有粮店所属的土地使用权及现有建筑物的所有权……”该房产的主管方认为，根据合同法第52条的规定，应认定为协议无效。对此，老周承认，从法律角度上来说转让协议是无效的，同意房产主管方收回土地和房屋，但其应当退还自己的转让款。

　　但是，房产的主管方认为，据查，当年为了促成转让成功，老张与老周在向自己汇报时，是以租赁名义上报，已付的款项应视为其上报的内容，作为租金，不予返还。

　　案件判决

　　转让协议无效，转让款依法返还

　　这份转让协议究竟有效吗?

　　安乡县人民法院审理此案后认为，根据《合同法》第52条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

　　老周与老张在明知该房屋及土地系国有资产的情况下，擅自签订协议将其转让，违反了《国有资产管理法》中有关国有资产转让程序的规定，该协议依法应属无效。

　　而根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　据此，安乡县法院认为，老周与老张当年签订的地基转让协议无效，老周依据该协议而占有的房屋及土地依法应当返还给房产主管方，房产主管方收取的5.8万元转让款亦应当返还给老周。

　　至于该房产主管方提出的，这5.8万元是租金的辩称，法院认为，从转让协议及收款收据来看，双方确立的法律关系为买卖合同关系而非租赁合同关系，故对该房产主管方的辩称意见不予支持。

　　说 法

　　购买不动产需谨慎，签订协议应依法

　　在不动产买卖中，买方一定要对不动产权属认真审查，最好到房产部门进行查询，在确认卖方享有所有权后再签订买卖合同。

　　而且，根据《合同法》的规定，如合同双方当事人一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。有上述情况之一的，合同都属无效合同。

　　另外，国有资产不能私下买卖，如转让协议被确认无效，经济损失是小，严重者要承担刑事责任。

　　(文章摘自2016年07月13日《常德晚报》 作者：谭明 通讯员 夏江霞 顾关)