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国资国企动态
2017-06-14
国盛置业通过不动产资源整合,打造一批“高品质、高收益、能流动”的资本化产品。据了解,国盛置业的不动产运营转型手法凌厉,已颇见成效。究竟不动产资本化经营如何跟城市更新结合?
我们目前考虑的是,不动产资本化经营如何跟城市更新结合?如何跟新兴产业结合?如何跟金融结合?如何实现不动产资本化运营?”国盛置业副总裁、党委副书记毛来如是表示。
作为上海国有资本运作平台国盛集团的全资子公司,国盛置业不动产资本经营管理亦迎来转型。“从管企业、管项目转向管资本、管股权,这是我们近年一直坚持的转型思路。”毛来介绍。
事实上,国盛置业在国盛集团地位颇为吃重,既要通过不动产资源整合,打造一批“高品质、高收益、能流动”的资本化产品,又要成为国盛集团经常项下收益的重要来源,成为稳定的“基本盘”。据了解,国盛置业的不动产运营转型手法凌厉,已颇见成效。
项目资本化2014年,国盛置业以8.83亿元竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-N-1地块地上部分。该地块还是当年出让的最后一幅招挂复合地块。根据规划,该地块的商业面积要求占20%,可向下浮动10%,办公部分占80%,可向上浮动10%。该地块开发建设须按照《上海“西岸传媒港”整体开发规则》进行。
所谓“招挂复合”地块,即在这种模式下,地块最终出让形式由有效申请人数决定,若通过资格审查的有效申请人数为3人及以上的,地块则采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”,如果通过有效申请人数为3人以下的,本地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。2014年,上海共有6幅土地采用招标与挂牌相结合的出让方式。大部分为商业办公性质土地。
“经过招拍挂拿到土地后,我们前期考虑两个问题,一是做什么?即产品设计。我们在这个地块上的产品是既要符合上海市的产业发展战略又要符合徐汇区对该地块的定位。在明确做什么之后,我们要再明确该地块的规划指标和参数,即锁定容积率。”毛来介绍。
国盛置业拍下的该地块容积率为4.85,根据区域政府对该地块的定位,当建设成文化创意、金融或新兴产业的总部大楼。
在对地块上的产品定位后,国盛置业即开始考虑将其资本化运作。
“在该地块上,我们会建设两栋办公大楼,因此成立了两家项目公司,分别以项目公司50%和40%的股权对外出让,并通过产权交易市场,选择招标企业。”毛来介绍。
“为什么出售大约一半的股权?我们也有考虑,因为经过测算评估,按照出售50%股权我们确定的价格,能基本覆盖前期的成本。此后的运营所得就是利润。”毛来表示。
选择标准最终,国盛置业选择了华信集团和游族网络作为合作伙伴。股权的出售对象如何选择?国盛置业标准很清晰严格:其一,必须出售给新兴产业企业;其二,出售的对象必须将此做为公司的总部大楼;其三,股权受让方必须整体承接两栋大楼的建设和购买,并且未来原则上不再零散出租。
“我们把产品设计、规划参数、选择标准一一列明,再将股权挂牌。”毛来介绍。
华信集团连续多年入选《财富》世界500强,其行业涉及众多,旗下华信金融业与能源产业融合发展,建立有银行、证券、财务、期货、信托、资管、基金等多元化金融平台。华信集团将把徐汇滨江地块建设为华信金融总部大楼。
游族网络产业则拥有游戏研发与发行、大数据应用、IP管理工程、泛娱乐产业投资四大业务。
选择这两家企业,足见国盛置业的选择倾向。
事实上,在挂牌后,相当多企业均有意合作。但国盛置业按照规定提出了合作条件。包括注册资本、年净资产收益率,并将是否参与重大国际活动和政府工程亦列入遴选范围。
高附加值的产业企业成为国盛置业的合作伙伴,无疑将极大提升股权价值和物业价值。
图片来源:找项目网 推荐文章