国盛置业：不动产资本化运营之道

2017-06-14

　　在项目公司股权合作的基础上，国盛置业与这两家企业展开了第二轮谈判。“国盛置业将两座大楼的经营权赋予两家企业，那么两家企业必须给国盛置业一定的投资回报。”

　　这并不难解释。

　　与华信集团合作为例，国盛置业出资大约50%与合作方成立项目公司，然后国盛置业将项目公司的经营权授予合作方，这样，国盛置业相当于项目公司的财务投资方，要求另一股东给予固定投资回报。

　　“固定投资回报由双方协定，大约是7%—8%。”毛来介绍。

　　国盛置业与合作伙伴各签订10年合作合同，每3年的投资回报要递增5%。

　　“我们在投后管理上极为注重防范风险，立有3个目标，这些目标是能保障自身利益的关键性指标。”毛来介绍。

　　其3个目标包括：其一，项目公司的合作方股东必须承诺，合同期内项目公司不能亏损，如果运营亏损，由合作股东方弥补;其二，大楼在建过程中，根据规划的经营面积，通过第三方进行市场租赁价格评估，项目股东方即承租方需给予项目公司固定收入;其三，严格控制成本，因为大楼的建设和经营均交于合作方，国盛置业进行总成本控制，要求造价控制在1.1万元/平米。

　　“我们通过对项目的全过程管理，顺利实现不动产的资本化。”毛来表示。

　　不要认为苛刻，这种合作对于另外两方来说，益处均显而易见。

　　转型考验据了解，合作双方都对这种模式创新持积极肯定的态度。

　　“对于两家合作方来说，一来，他们拥有两栋位于徐汇滨江的大楼冠名权，无形资产价值凸显;二来，合作方拥有项目公司一半股权，可以享受未来股权的升值和增值;其三，享有物业经营权，此后的物业管理、租赁、广告经营均为合作方。”毛来表示。

　　各有所长，亦各取所需。

　　国盛置业希望徐汇滨江的商业模式能进行广泛复制。

　　“我们未来在每个地块上都会成立1个合资项目公司，引进社会资本。”毛来介绍。

　　但他亦不讳言，因为对合作方设立了较高的规模、资金实力门槛，且需要保底收益，找到适合的合作方并不容易。

　　此外，项目的资本化运作对国盛置业来说，亦存转型考验。

　　“最大的考验是人员结构要进行大幅度调整，比如我们以前物业管理的人员队伍非常庞大，现在我们则将物业公司整体出售，一些工程管理方面的人才，我们也需要他们进行业务转型和调整，将转向资本运营和管理。”毛来介绍。

　　组织机构、人员内配套、提升团队能力，这还需要国盛置业不断尝试和探索。

　　目前，其正聘请顶级团队为位于静安区的东海广场进行前期规划和设计，“我们认为的城市更新，是要在全球城市的新理念下，提升功能和能级，满足城市需求，增强公共服务，充实区域功能。”如果东海广场的设计规划获得认可，国盛置业亦会引进社会机构合资成立项目公司。