被征收房屋价值=(标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价)×因素修正×被征收房屋建筑面积

 

　　第十五条 住宅标准房屋是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住宅房屋。一般应满足以下条件：

 

　　1.同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，砖混、钢混或以上标准建筑结构的房屋;

 

　　2.普通装修标准(不低于四白落地，水泥地面，带门窗等标准);

 

　　3.项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。

 

　　如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域分组，每组分别设定标准房屋。

 

　　第十六条 住宅标准房屋市场价格评估可采用比较法，选用的可比实例成交价格一般采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格;条件不具备时，可采用单套住宅价格，但须进行楼层、朝向、成新等因素修正。

 

　　第十七条 住宅房屋价值影响因素包括容积率、朝向、楼层及其他因素。容积率、朝向及楼层因素修正系数参照附表一、附表二、附表三。其他因素根据房屋实际情况确定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据;不选用的，应在评估报告中陈述理由。

 

　　第十八条 住宅标准房屋重置成新价、被征收住宅房屋重置成新价，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

 

　　第四章 成片非住宅评估

 

　　第十九条 对于房屋类似、分布密集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收非住宅房屋价值。公式如下：

 

　　被征收房屋价值=(标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价)×因素修正×被征收房屋建筑面积

 

　　第二十条 非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋，按用途分为商业、办公和工业等类型。

 

　　非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑结构、临街状况、层高、容积率、建成时间等。

 

　　如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域与用途分组，每组分别选定标准房屋。

 

 

　　第二十一条 非住宅标准房屋市场价格评估，可采用比较法、收益法和成本法等方法进行评估。

 

　　第二十二条 非住宅房屋价值影响因素包括容积率、楼层、临街状况及其他因素。容积率、楼层和临街状况因素修正系数参照附表四、附表五。其他因素根据房屋实际情况确定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据;不选用的，应在评估报告中陈述理由。

 

　　第二十三条 非住宅标准房屋重置成新价、被征收非住宅房屋重置成新价，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

 

　　第五章 其他价值评估

 

　　第二十四条 用于产权调换房屋价值评估，参照被征收房屋价值评估规定执行。

 

　　第二十五条 被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

 

　　第二十六条 可恢复使用的机器设备，评估价格包括拆卸费、包装运输、调试费等。无法恢复使用的机器设备，根据资料并结合市场询价评估其重置成新价，重置价由评估时点的重新购置价与购置该机器设备发生的运杂费、安装调试费等组成。

图片来源：找项目网

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