其次，市场上同时也存在着始终以更新改造作为主要业务的专业单位，如：锦和、德必等，这些企业采用轻资产运营输出为主的模式，通过更新改造提升物业的价值，并从中获益;第三，由于城市核心区内的新增开发项目的数量逐渐减少，很多传统的开发企业从多元发展的角度出发，尝试进入城市更新领域，进一步拓展获取项目的途径(见表1)。

　　经营价值与外部价值

　　根据城市更新项目的分类及发展特征，结合相关城市更新项目的案例可以发现城市更新的主要价值可以分为两大类，即项目的经营价值和外部价值。

　　经营价值是企业判断项目投资的重要依据，主要体现在：1)项目的投入产出是否符合基本的投资要求;2)通过城市更新是否能使原有的区域(或项目)在可持续发展、节能环保、资产保值增值等方面获得较为显著的增长。

　　企业往往通过以上这些内容来考量项目的开发可行性。这就需要整个项目自项目启动开始就以专业化的团队和路径，从项目的规划和功能调整到项目定位及设计，再到项目建设与改造，直至项目投入使用后的运营管理每个环节都要实行专业化管控，在严格控制成本、项目品质和开发节奏的基础上有序推进城市更新的相关内容。

　　政府和公众比较关注项目的外部价值，这主要体现在：1)城市更新项目的功能定位与区域整体规划发展是否匹配，如果产生矛盾，通过何种方法来调整;2)通过城市更新，将如何带动所在区域的产业发展和区域形象的提升。

　　政府相关部门主要通过项目及规划报批来实现对于项目外部价值实现的管控，公众则通过主动参与和舆论监督等手段对项目的规划定位及更新成果进行评审和监督。

　　企业在推进城市更新项目过程中兼顾项目的经营价值和外部价值，需要从收益模式的转变和合作共赢这两大方面入手，下好城市更新这盘棋。

　　——收益模式的转变

　　首先，是城市更新的项目主导方应通过逐步过渡的方式将其盈利重心从“物业租售经营收益”转变成“产业投资收益”。在分析了众多城市更新项目之后，我们可以发现大部分项目的租售经营收益都依赖于项目原有的资源优势(如：低廉的土地价格等)和经营壁垒(如：企业对于区域的整体运营等)，因此在面临市场化和日益激烈竞争的环境下，其盈利能力将逐渐弱化，因此需要将经营价值与项目的外部价值捆绑在一起，活用物业载体，引入对于区域发展有利的产业，通过产业投资获取更为持续的经济效益(如：租金换股权等模式)。

　　其次，项目的最终退出和价值实现往往是企业最为关心的，城市更新的持有经营属性决定了项目不适合以销售作为项目最终价值的实现手段，因此很多企业开始尝试通过ABS或REITs等资产证券化手段引入项目多元退出机制，最终推动城市更新价值实现途径的多元化，目前已有一些城市更新的项目和参与方开始通过发行项目收益权ABS和REITs实现城市更新部分退出的尝试。

　　——加强合作，共赢发展

　　城市更新的各类参与方不是孤立的或排他的，而是可以通过“相互协作、互利共赢”推动城市更新项目朝着更为有利方向进行发展。

　　在开发融资方面，需要进一步拓宽城市更新项目的融资渠道，目前很多外部性占主导的城市更新项目，已经开始尝试引入PPP为项目的开发提供可靠的资金来源，这样既解决了项目开发资金的来源问题，也增强了民间资本投资大型公共项目的积极性。

　　在项目前期定位和决策方面，需要借助专业力量投入到城市更新前期的各个环节工作中去，通过相关服务外包解决项目资源归属方不了解市场和没有开发经验等问题。通过专业合作推动项目实现共赢发展

（文章摘自2017年8月31日《国资智库》作者：叶伟荣(作者系戴德梁行写字楼部助理董事)）

图片来源：找项目网