“城市更新”作为区域可持续发展的一个重要的环节，在上海城市发展的舞台上逐渐崭露头角。企业需兼顾项目的经营价值和外部价值，从收益模式的转变和合作共赢入手，下好城市更新这盘棋。

　　　　“城市更新”作为区域可持续发展的一个重要的环节，在上海城市发展的舞台上逐渐崭露头角。近些年来，无论是在媒体上被提及的频率渐涨，还是其自身定义的逐渐外延，无疑都说明了“城市更新”对于城市用地集约高效发展而言的重要性。从2014年的土地集约利用的“五量调控”政策，到2015年的《上海市城市更新实施办法》的颁布，再到2016年上海2040城市总体规划发布，城市更新正逐渐成为申城城市发展和项目开发的一个重要组成部分。

　　主要类型根据戴德梁行城市更新项目样本库的基本样本分析，目前上海主要的城市更新类型主要有：

　　——区域更新

　　不仅仅指老旧居民区的改造，其涵盖范围进一步扩展到了众多城市化区域的功能更新转型，由于该类项目往往涉及到重点片区的规划和升级定位，因此其在数量占比和公众关注度方面也较为突出。

　　——厂房改造

　　随着“退二进三”城市化浪的潮到来以及后世博效应的逐渐显现，在上海特别是城市核心区域涌现出了很多厂房改造类的项目，这些项目往往都伴随着工业遗存保留和利用等一系列涉及新老结合、传承与发展等方面的课题。

　　——老楼升级

　　随着客户需求的逐步提升，标准写字楼的配置标准在过去的10年内发生非常大的迭代更新，市中心传统CBD内的很多传统办公楼宇都面临着硬件物理性老化和功能性老化，为了维持这些楼宇的正常运作和可持续发展，必须对这些“老楼”进行升级或改造， 根据戴德梁行的实际采集的数据，一般通过升级或改造等手段基本能够提升老旧楼宇40%以上的收益。

　　——工业用地转型

　　相关政策对于104、195、198地块的具体定义和属性进行了全面的释义和说明，继而掀开了上海盘活存量用地，推动工业用地转型发展的新篇章。工业用地转型作为城市更新的一个组成部分其起步可能比以上三种形态要来的稍晚，但随着五量调控的逐步深入，以及上海周边区域城市化进程的进一步落实，以工业用地转型作为主要标的的城市更新将会得到更为有效的实践和完善。

　　发展特征纵观诸类如雨后春笋般发展起来的城市更新项目，主要具有以下几个发展特征：

　　特征一：从城市更新项目资源的集中度来看，国有多于非国有

　　据戴德梁行写字楼部上海城市更新项目样本库的统计，目前上海92.6%的城市更新项目的资源归属于或间接归属于国有单位，归属于非国有单位的城市更新项目资源不到8%，因此随着城市更新的进一步展开，国资势必成为城市更新舞台上的重要参与力量。同时在这些持有项目资源的国有单位中仅有三成单位针对城市更新业务成立了专职的工作团队，因此其对外合作开发和寻求相关专业服务的意愿非常强烈，从而使得与之相关的资本、顾问咨询、设计等市场也日趋活跃(见图1)。

　　特征二：就项目的类型来看，区域更新和厂房改造占了主要比例，工业用地转型类项目呈逐年递增之势

　　截至目前，区域更新类项目和厂房改造类项目占到了监控总量的70%左右，工业用地转型类项目占到监控总量的18%，且呈逐年递增的态势。针对未来的市场，这一特征将给出两个非常重要的信号：第一，区域更新类项目的总体规划和功能定位必须先行，在其实际开发过程中区域更新类项目有机会通过市场进一步细分，分解成其他三种类型的城市更新项目;第二，工业用地转型类项目将成为中环及中环以外地区的一类重要市场供应，这不仅仅会调节区域的土地供求价格，同时也会对相关产业的定向导入起到非常重要的作用(见图2)。

　　特征三：从城市更新的参与主体来看，主要集中在国有单位、始终以更新改造作为主要业务的专业单位以及传统开发商转型

　　首先，作为城市更新项目资源主体的大型国有企业，如：上海电气、仪电、上纺等，这些企业大多手上掌握了一定体量的城市更新项目资源，同时也组建了专业化的城市更新团队，同时借鉴外部专业力量，目前在城市更新领域已经有了非常多的成功案例;

图片来源：找项目网