2016年，国企改革在所有行业均是热门话题，在房地产行业中，也有中海并购中信，保利地产整合中航旗下地产业务等案例。为借改革实现规模突破或维持独立运营，国企的品牌推广和投资力度明显加大。国资控股的地产企业中，央企共有21家。

 

 

　　从地产央企案例，看地方国企整合关键逻辑

 

 

　　对于央企和地方国企来说，整合是残酷的竞争淘汰赛：弱者将被强者并购，面临裁员危险;而强者若不在此轮整合中争取到优质资产，将错失企业跨越式发展的最佳机会。无论是地方国企寻找扩张或求生的路径，还是资本市场研究投资对象，在制定战略前先要懂得整合的主要思路。从现有央企整合案例来看，我们认为国企改革主要有以下逻辑：

 

　　本次国企整合的顺序应当是由央企至地方国企，重资产、标准化、产能落后等特性越明显，越可能成为合并的重点对象。去年至今，集团层面的重大重组案例包括南车与北车、国家核电与中国电力、五矿与中冶、中国建材与中材、宝钢与武钢、神华与中广核等，很显然，以能源、基建、建筑、地产、制造等行业将成为合并的“重灾区”;而创新性强、轻资产、重运营服务的行业以疏理和统一管控为主，不会进行大规模合并。这也是整合风声传出时，鲁能、电建、葛洲坝等企业地产板块最早作出反应的原因。

 

　　从浅层次看，央企同业合并目的是做大规模、提高国际竞争力;根本上则是为缩减人员架构、提高管理能效。这一逻辑尤其适用于流程标准化率高、集中度低的行业如房地产，同一国资委旗下多个平台竞争，可能造成的不利影响包括：恶性竞争，如多家企业竞拍土地，无形中抬高了地价和人们对房价的预期;职能重复，主要指高收入的中高管理、决策层，专业条线和项目执行层不受影响。因此，国企改革的第一步是内部合并，案例如中海整合母公司中建旗下地产业务，下一步则将是同一国资平台下的企业合并。

 

　　证券化是国企改革的重要手段，资产被盘活后，更多的资金流向国企，藉由国企扩张投入社会经济活动中，带动上下游产业。优质资产是用来开发变现，而非长期囤积的。目前来看，证券化手段主要有两类，一类为集团存量土地资源装入上市平台，如鲁能将资产注入广宇发展，上海地产计划将资产注入中华企业等;另一类则是商办和酒店物业轻资产化，引入基金等长期投资者，转让部分持有物业股权获取现金流入，案例如大悦城将商业地产49%股权挂牌等。这些变动对国企内部的影响不大，而投资者则可关注其中的机会。

 

　　大型企业在优势领域表现越强大，越有机会吸纳优质资产;中小国企自保的关键则是集中精力，聚焦单项优势业务。无被并购之虞的特大型房企正在积极开拓新的业态，如保利地产开始培育商业、社区和酒店运营;华润置地试水产业地产;中国金茂进军商业地产等，目的均是为了“秀肌肉”，并购更多种类的优质资产。与之相反的是，中小地方国企在当前规模已经落后的情况下，应该将找到并放大自己最独有的优势放大，在差异化、高专业度的领域迅速做出成绩。

 

　　多元化集团的弱势业务将被剥离，减小行业跨度;开发业务强调周转能力，持有业务则强调运营能力。集团实力强大并不意味着地产板块安全，案例如旗下上市平台数量过多的中航集团，地产业务将被保利地产并购;资产优质绝非加分项，若不幸还兼具“效率低下”的特点反而容易成为率先被争抢的“肥肉”，案例如中信系剥离房地产开发业务给中海，留下有表现较好的商办运营，中粮地产多次传言被并购等。

 

　　控股股东并非国资、但国资持有较高比例股权的企业若特别突出，同样会被卷入本次国企改革。国企收购民企是大势，民企收购国企容易遇到国有资产流失的压力，而有国资持股的企业则介于中间地带。案例一如险资为大股东、深圳福田区国资委持股7.81%的金地收购广州国企广电地产;案例二则如万科原本不参与运营的第一大股东华润，在万宝之争中站在了万科的对立面，极有可能是为将万科纳入国资体系监管，继而通过对第一大房企的控制影响房价。此外，与万科、金地相近的绿地在此次国企改革中能否“分到一杯羹”则取决于上海国资委的决策，值得关注。

 

 

　　盘点六大城市上市国企资产，猜想整合路径

 

 

　　2015年，60家上市房地产国企的平均营收51.9亿元，平均净利润仅4.9亿元，有10家处于亏损状态。就国企身份而言，低效使国有资产随着时间流失而浪费;就上市公司身份而言，投资者利益也容易受到损害。然而，60家上市房地产国企2015年末的存货均值可达162.0亿元，有4家国企土地储备超过1000万方;不少大股东手中还持有更多优质、低成本的土储。很显然，国企改革有利于房地产行业向更好的方向发展，整合后可形成有影响力的大型企业，盘活存量土地并收回资金滚动开发，加大市场上新房供应量。

 

 

　　上海：开发效率普遍偏低，园区平台职能重复

 

 

 

　　1)主业：营收规模较小，战略保守平庸

 

 

　　上海的上市房地产国企共有14家，其中7家为以传统房地产开发为主，另一半则主要从事区域及产业运营，主要特点为：

 

　　营收规模小，战略保守，除了光明地产外，其余营收规模均小于80亿元，企业的品牌知名度基本仅限于上海本地。

 

　　区属企业数量多，绝大部分为园区运营企业，如闸北区国资委旗下的西藏城投和市北高新，嘉定区国资委下嘉宝集团，浦东新区国资委下的企业更是多达5家。

 

　　母公司资源未被充分利用。如中华企业大股东上海地产为上海的“大地主”，上实系大股东有位于青浦和崇明的土地，光明地产尚未与集团形成紧密的业务互动等。

 

　　可以说，在规模和运营效率方面，这14家上海国企和进行过股改的绿地间存在明显差距，整体表现较为平庸，没有一家明显优于其他，整合的必要性较高。

 

 

 

　　2)资产：异地扩张乏力，本地优势渐弱

 

 

　　上海企业的土地储备总量并不突出，最高为光明地产的759.4万方，包括108.1万方上海项目;其次为上实城开的499.4万方，其中上海121.2万方;其余传统开发企业在上海的土地储备均未超过100万方，园区类企业的土地储备则多数为工业用地。这主要是由于：

 

　　整体策略普遍保守，周转缓慢，以母公司存量土地资源的开发为主，但随着时间推移逐步耗尽。

 

　　在外地基本以“政治任务”为导向选择城市布局，缺乏自主战略安排、市场研究和盈利预判。

 

　　上海土地市场开放程度高，招拍挂充分竞争，外来房企“凶猛”，上海房企错过发展机遇，难以支撑高溢价。

 

　　具体到单家企业来看，上实城开和陆家嘴的土地储备质量最优，在上海核心地段有一定量的住宅和持有物业，有一定保值性。上实城开的上海项目位于徐汇滨江、梅陇等地，销售单价高，持有物业则位于上海、北京、天津、深圳等城市。陆家嘴则持有大量位于陆家嘴金融中心及周边的项目，包括办公、商业、会展、酒店、公寓等，而住宅项目中部分由于位置稀缺，甚至需要“托关系”才能买到。其余开发类房企的储备质量层次不齐。如光明地产，尽管有项目位于苏河湾、唐镇等优质地段，但在江浙三四线城市的大量土储则需一定时间消化周期;上实发展的项目在青浦，其余布局中湖州、泉州等并非热门城市;城投控股和西藏城投项目以保障房为主，前者在上海黄浦老城厢的储备价值最高但已去化一半;嘉宝集团布局主要在嘉定和花桥;中华企业为特例，母公司上海地产是上海大地主，资源丰富，但上市公司中则有不少此前拿下的高价地，多次计提减值。

 

　　 　园区类企业成立的目的便是局部区域的园区的开发和运营，因此布局基本被限制在区域内，业务较雷同，但在规模上难以实现横向扩张，只能在服务业务创新方面探索寻找突破口。若不整合，则市场呼声较高的工业用地转性将是跨越式发展的机会，然而当前并没有具体规则落地的迹象。

　

 

 

　　3)盈利：品牌溢价不足，投资收益来补

 

 

　　开发类上海企业的盈利能力均不突出，毛利率方面，仅有上实系两家毛利率超过30%，其余均在25%左右，一方面是因上海文化讲究“实惠”、注重性价比，产品的最终售价体现的仅为地段价值，极少有花哨的噱头，这一购房者喜闻乐见的品质在投资者眼里则成了硬伤;另一方面，保障房项目占比较高，拉低了整体毛利率。净利率方面，城投控股的股权投资业务2015年为其带来了29.0亿元投资收益，将净利率拉升至45.4%;H股上市的上实城开持有物业重估增值产生收益;其余除了中华企业为北上广深四地唯一一家2015年结转亏损的国企外，表现基本在行业中游附近徘徊。

 

　　区域或园区运营企业的盈利能力明显更强，原因是占营收比重较高的持有物业租赁、运营、服务等业务的毛利率原本便高于开发销售;此外，这类企业在园区运营过程中会涉及部分产业孵化、股权投资等业务，带来的投资收益计入净利润，提高了净利率。但由于利润量依然较为有限，因此ROE仅有两家超过10%，其余均在7%左右。

 

　　上海企业在费用方面的特点明显，即销售费用率低，管理费用率偏高。如上文所述，上海企业开发的产品普遍比较“实惠”，塑造品牌的意识欠缺，并不会耗费大量精力和财力在宣传推广上，因此营销开支较低，销售费用率均值和中位数均低于北京和广东企业;然而，上海企业的管理费用率明显高于北京和广东企业，尽管上海物价和人力成本较高是客观因素，但上海企业员工偏好安稳、工作能效不高也是顽疾，有一定提升空间。

　　

 

 

　　4)偿债：融资成本虽低，负债结构不佳

 

 

　　除了亏损的中华企业和刚重组完的光明地产外，其余上海房企资产负债率和净负债率均不高。并且由于上海的金融产业发达，融资成本也基本在5.5%左右，为北上广深中最低。保守战略下，上海企业发展平稳风险小，但也错过了不少规模成长的机遇，杠杆有提高的空间。

 

　　 　但同时，值得注意的是上海房企尽管负债规模低，结构却不慎理想，平均现金短债比和长短债务比均是三地企业中最低，现金短债比仅0.75。这说明了，上海在融资时缺乏长远考虑，融资渠道的拓宽和创新不足;销售增长乏力、现金回款不足则是另一个重要原因。

　　

 

 

　　整合建议：开发类差异定位，园区类统一规划

 

 

　　综合上文数据，上海上市地产国企存在最明显的问题是管理模式落后，发展动力不足。在缺乏目标、激励制度不足、惩罚措施不合理的情况下，企业从上而下存在宁可不作为，也不愿冒险的心态属人之常情，也是传统国企最大的弊病，与上海的城市地位十分之不匹配。

 

　　此外，当前已有传言上海地产旗下的开发业务将被央企并购，如此优质的资源却无法在本地企业中产生利润，是上海开发类企业长期运营低效、缺乏突出代表带来的恶果，这一点也足以为其余上海企业敲响警钟，激活其余上海国企的主动性。

 

　　在激励制度加大的前提下，我们对上海国企的整合猜想包括：

 

　　上实系旗下两大平台进行差异化定位并注入优质资产，如上实发展主要负责住宅销售和养老地产，上实城开则主营商办开发、持有物业运营、资产管理、社区服务等。

 

　　城投控股分立环境业务，收购西藏城投的房地产业务，主业定位为拆迁和保障房，辅以股权投资业务加强上市公司盈利能力;西藏城投则完全转型其他行业。

 

　　光明地产和嘉宝集团的开发销售要做大已经有难度，可借力大股东资源扩大差异化业态优势，如光明的冷链物流和光大的金融及商业资产管理，并引入混改、员工持股等。

 

　　浦东园区类企业尽管主业相近，但各有定义区域，因此重复职能不多，当前既然已逐步被纳入浦东国资运作平台，则整合资源、统一规划、加大联动效应将是主要动作。

 

 

　　北京：异地发展速度较快，但定位区分不清晰

 

 

　　1)主业：立足本地资源，扩张力度各异

 

 

　　广东省的广州、深圳和珠海三市的上市房地产国企共有10家，包括广州2家、珠海两家和深圳6家，均以房地产开发为主业，特点包括：

 

　　越秀、深控和华发三家的综合实力明显强于各自城市中其他的国企，运营更市场化，母公司对平台的支持率高，包括在当地的土地资源、金融板块互动等。

 

　　在立足本地的基础上，对外发展力度不同，越秀扩张较早但十分稳健，华发和格力相对激进，深圳房企上市平台过多，但发展基本局限在广东省内，部分平台内即没有优质资产，也无转型方向，周转缓慢，可能沦为深圳其他国企的壳资源。

 

　　部分产品品质较高，尤其是华发和越秀在大本营的品牌影响力和溢价均较为出色。

 

　　总体而言，深圳国企实质上最存在整合的必要性，但如深物业、深深房等平台几乎不存在上升动力;但由于资产价值低，很难被其他企业“看中”，外部整合呼声不大，内部运营效率也未见提升。

 

　　

 

 

 

　　2)资产：京内土储丰富，京外布局积极

 

 

　　大部分北京国企拥有极为丰富的土地储备，并且存货价值较高，如首开股份土地储备达1596.5万方，其中北京达517.1万方，存货价值956.7亿元。北京国企的土地储备较上海和广东房企更为丰富，主要原因是：

 

　　北京的城市开发建设需求大，一级土地开发和基建业务还有较大空间。北京的辖区面积远大于上海，城镇化率则较上海低1.1个百分点，并且从实际城市面貌来看，北京的环境、城市建设现代化程度均与上海有一定差距。这就使得北京设立了以城市建设为主业的多家国企，如北京城建的重大项目承包，首创集团的水务基建，首开则是以房地产开发为主业，并有一级土地开发业务。

 

　　一二级联动带来的京内垄断性土地资源渠道，是北京房企的核心竞争力。除了首创、首开和北京城建三家的一级资源外，京投的地铁上盖物业开发，金融街在西城区的开发业务(同陆家嘴)等，保证了他们在北京竞争十分激烈、动辄拍出数十亿总价地王的情况下，依然能有可持续开发的资源，在京内的生存空间不被外来房企挤占。

 

　　首开、北京城建和京投发展在北京的土地储备明显高于其他城市，若计入保障房性住房，则首开和北京城建京内土储均在500万方左右，京投发展的土储也有近200万方。首开在京外投资力度更大，在杭州有351.6万方土储，此外在广州、苏州、天津、厦门、福州等均有布局，多幅为单价或总价地王项目，但地块总体资质较优。北京城建布局的城市次之，在成都和重庆储备有155万方，但青岛、三亚等风险相对更大。一方面，北京自有资源开发和销售带来的现金流，使得首开等北京国企敢于在异地大胆扩张;另一方面，与实力较强的央企如保利地产、金茂、华润等在京内和京外均建立长期稳定的合作关系，不仅是为了减轻资金压力，更相当于地方资源互换，值得其他企业参考。

 

　　首创置业、金隅和金融街和北辰则采用了销售和持有并举，除了销售业绩外，持有物业的资质也值得分析。首创置业的1018万方开发土储按占比大小分布在北京、天津、上海、成都重庆等，在天津的销售业绩排名靠前，上海当前主要为刚需定位，标杆项目略欠缺。持有物业方面，京外的30.8万方酒店和商办保值性较强，京外的奥特莱斯由于定位关系位置以郊远为主，运营能力直接决定其价值。主打高端办公开发和运营的金融街资产位置最佳，账面649.3亿元存货和176.4亿元持有物业甚至引来了险资举牌：在京内西二环路东侧的金融产业聚集区整体开发、整栋办公出让是金融最大的收入来源，用于持有的物业升值前景也较好;京外则布局上海、广州、天津、重庆等，在上海收购了SOHO中国两栋位于市中心的办公项目，招拍挂拿下的火车站北广场综合体地段均十分稀缺。金隅股份和北辰的持有物业均位于北京，但开发方面表现相对较弱，如金隅在北京保障房项目多，拉低毛利率，在上海的项目则周转速度较慢;北辰则在京内缺乏待开发项目，储备集中在长沙，高达428.7万方。 

 

　　其余企业则规模较小，电子城和空港股份均为园区运营类企业，前者已在全国复制园区模式，而后者则负责空港新城的基建和一级土地开发等。华远、京能和大龙则均存在一定的库存问题，如华远在西安有部分竣工未售，大龙的库存主要在满洲里等三四线，京能在北京只剩竣工物业，但在银川、大连、天津滨海新区等高库存地区则有大量土储。

　　

 

 

　　3)盈利：毛利水平虽高，股东回报却少

 

 

　　北京房企的毛利率基本都维持在较高水平，尤其是营收规模在80亿元以上的7家房企中，有4家毛利率在30%以上的行业中等偏上水准，最高为北辰实业的42.7%，原因主要是通过一二级联动方式(在包括北京和长沙)获取的土地成本较低，而北京项目的销售价格较高;细分来看，部分企业如北京城建自有施工业务有助降低建安成本，北辰的持有物业运营收入占比较大也能拉高毛利率。

 

　　北京国企房地产开发的净利率表现并不如毛利率突出，超过10%的四家企业中，首开股份持有股票公允价值上升、北京城建的股权投资增值、首创置业处置子公司、金融街的持有物业重估增值分别带来了数亿元收益。ROE超过10%的仅剩首开和首创两家，股东权益回报还有提升空间。

　　

 

 

　　4)偿债：融资成本过高，资金周转健康

 

 

　　北京企业融资成本明显高于上海和广东房企，2015年，北京企业的平均融资成本高达7.1%，而上海和广东房企分别仅为5.7%和6.0%。通常而言，有国资背景的企业应当有融资成本优势，5-6%为常规水准;有息负债规模大和资产负债率高也非主因，绿地资产负债率达87%融资成本却仅5.5%，可看出北京企业在降低融资成本方面的还是缺乏主观意识，对最终收益有一定影响。不过北京企业的负债结构更合理，长债比例高，货币资金也十分充裕，可见其资金流动性较强，周转健康。

　　

 

 

　　整合建议：首创首开合并，充分参与市场竞争

 

 

　　综合上文数据，北京上市地产国企整体的土地储备质量、运营效率和异地发展能力均高于上海和广东房企，尤其是营收在80亿元以上的企业较能适应市场竞争。那么，北京的房企该如何整合呢?我们认为：

 

　　金隅股份的水泥业务分拆，保留京内商品房、保障房和持有物业运营，外地项目转让。

 

　　北京城建定位可参考城投控股，即以北京的基建、拆迁和保障房为主，股权投资补充收益，外地项目转让。

 

　　最出色的首开和首创两家合并，形成规模优势充分参与市场竞争，吸纳其余企业转让的华东和华南区域优质项目，预计年销售金额可达800亿左右，排在TOP15以内，TOP10后的位置，基建和土地整理类业务不剥离。

 

　　北辰实业吸纳北京城建和金隅股份在中西部和海南的项目，定位中西部住宅开发+北京持有物业运营，试水海南酒店运营。

 

　　金融街维持原有布局和定位不变，但将持有物业资产证券化，获取更多资金获取新项目。

 

　　营收80亿元以下的房企中，华远尝试引入混改，京能和大龙考虑资产转让，上市平台转型其他行业，园区类企业维持原有业务不变。

 

　　广东：母公司支持力度大，三家龙头优势明确

 

 

　　1)主业：立足本地资源，扩张力度各异

 

 

　　广东省的广州、深圳和珠海三市的上市房地产国企共有10家，包括广州2家、珠海两家和深圳6家，均以房地产开发为主业，特点包括：

 

　　越秀、深控和华发三家的综合实力明显强于各自城市中其他的国企，运营更市场化，母公司对平台的支持率高，包括在当地的土地资源、金融板块互动等。

 

　　在立足本地的基础上，对外发展力度不同，越秀扩张较早但十分稳健，华发和格力相对激进，深圳房企上市平台过多，但发展基本局限在广东省内，部分平台内即没有优质资产，也无转型方向，周转缓慢，可能沦为深圳其他国企的壳资源。

 

　　部分产品品质较高，尤其是华发和越秀在大本营的品牌影响力和溢价均较为出色。

 

　　总体而言，深圳国企实质上最存在整合的必要性，但如深物业、深深房等平台几乎不存在上升动力;但由于资产价值低，很难被其他企业“看中”，外部整合呼声不大，内部运营效率也未见提升。

　　

 

 

　　2)资产：稳固广东地位，拓展中西二线

 

 

　　广东国企的城市布局模式基本相同：以广州、深圳和珠海大本营为核心，辐射广东省内其他城市，省外布局的重点倾向于长沙、武汉、重庆等中西部二线城市;除了越秀和深控外，基本没有持有物业。

 

　　越秀是广州房地产市场占有率最高的国企，销售规模与其不相上下的仅有将广州作为总部的央企保利地产。截至2015年末，越秀1369万方土地储备中约有544万方位于广州，另有79万方持有物业，尽管广州的土地价值不如北上深，但足以保障越秀进行滚动开发，奠定资产基础。另一家广州国企珠江实业在广州约有73.2万方储备，和越秀有一定距离。

 

　　深圳房企中资产最丰厚的为深圳控股，土储建面约为962万方，开发模式主要为深圳城市更新，土地资源则来自母公司深业的旧厂房，和城中村类改造相比更具权利主体意向优势，在根据法定图则与政府谈判如用地性质、容积率、配建面积时经验充足。即便不公开拿地，深控也长期有可供开发的土地资源，因此缺乏对外扩张积极性在情理中。

 

　　华发作为珠海国企代表在当地有垄断性优势，1356.8万方土地中包括了在珠海的近400万方，此外母公司华发集团下也有一定量储备;在省外由于拿地渠道缺乏因此显得有些“大手大脚”，在上海、武汉等多次拿下总价数十亿地地王，但均是较出色的位置，有利于树立高端品牌定位，提高溢价。

 

　　其余企业则缺乏亮点，土储建面均在300万平方米以下，和上述三家房企有一定差距，并且绝大部分未表现出足够的扩张进取心或扎实运营态度。如格力，虽参与过其他城市招拍挂市场的公开竞争，但一方面在区域选择时经验缺乏，周转速度难以加快;另一方面对标杆产品线塑造的投入少，品牌溢价不足。2014年12月格力首次进入上海时，在只有规划但无成熟案例对标的前滩抢得两幅高单价地块，至今未有开盘迹象。深深房、深物业和与深控同一母公司的沙河股份则土地储备价值明显不足。

　　

 

 

　　3)盈利：缺乏提升动力，表现中规中矩

 

 

　　基于上述广东企业在房地产经营方面的自主性和进取程度，我们选择了越秀、深控、华发和格力四家相对市场化的房企进行盈利和偿债能力分析。

 

　　广东国企的盈利能力偏弱：毛利率略低于上海和北京国企，重点布局的广东省房价整体低于北上或是主因，但值得注意的是广东国企在大本营优势始终能维持，如华发在珠海的毛利率可达36%。净利率方面，格力2015年由于处置资产因此达53.8%，深控则计入重估增值收益，越秀和华发均在10%以下，ROE在行业中也处于中低水平。若广东房企不建立起更市场化的管理机制和标准化流程，依据盈利指标进行相应激励和惩罚，则盈利能力缺乏上升推力。

　　

 

 

　　4)偿债：杠杆使用合理，与战略相呼应

 

 

　　偿债情况方面，除了华发前两年全国化时资金需求较强，净负债率达255.3%，有息负债规模也较大外，另外三家均不高。从华发2016年新项目开盘后的情况来看，由于选择的均是重点城市，因此现金回款快，偿债压力不大，存在进一步提高杠杆扩张的空间。不过，华发的融资成本达9.2%，作为集团下有金融板块的国企，这一数字明显偏高，拓宽融资渠道、降低融资成本应当成为华发当前首要任务。而越秀和深控原本便未采用高周转模式，资产负债率分别为71.9%和60.9%，与当前的发展战略相对应。

　　

 

 

 

　　整合建议：强者主导整合，弱者可成为壳资源

 

 

　　综合上文数据，可看出广东国企个体间差异较大，如越秀、深控等均已形成自有成熟的开发模式，华发则有实力较强的母公司为后盾且扩张进取，因此这三家龙头作为并购主导方收购其余企业下的资产，晋升大型规模的可能性较大。我们的猜想包括：

 

　　越秀并购其他广州国企资产，但值得注意的是与越秀在外地合作项目较多的广州广电并未与越秀合并，反被金地商置收入囊中，原因值得探究。

 

　　珠江实业集团整体上市，并且由于运营效率长期较低，大股东可能易主，参考中华企业。

 

　　深业集团整合深圳控股与沙河股份并注资，差别定位后形成A股和H股双平台。

 

　　深振业、深深房、深物业等上市平台资产置出，成为成长性强的深圳企业借壳上市的资源。

 

　　华发集团将地产类优质资产注入上市平台，格力地产若不差异化定位、提高效率则有可能被整合。

 

 

　　其他：存在两大问题，建议引入混改盘活资产

 

 

　　上海、北京和广东外的上市房地产国企还剩20家，包括天津4家、南京2家，其余均来自不同城市，如苏州、合肥、武汉、西安、成都等。

 

　　长期不盈利乃至亏损的国企，可能会沦为壳资源。即便计入变卖资产带来收益，2016年仍共有天津松江、津滨发展、铁岭新城、渝开发、凤凰股份、廊坊发展和大港股份7家净利润为负数，另有3家净利润小于1亿元。从资质来看，部分企业大股东所在城市便存在问题，国企受到的影响也首当其冲，如天津的地方债，铁岭、长春等东北城市人口流失等;部分企业如廊坊发展等母公司尽管家底丰厚，但上市平台却几乎为空壳且并无注资诚意;部分园区类企业如高新发展、大港股份等资产便不多，面临亏损时也无法变卖“救急”。长此以往，将损害投资者利益，应当及时转型或重组。

 

　　资产周转慢负债率偏高的国企，可引入混改。净负债率高于200%的国企共有7家：其中有5家的资产负债率也超过了85%;无1家净利润超过2亿元，营收也均在80亿元以下;但存货在100亿元左右及以上的却有5家——可见缺乏现金回款是负债率高企的主因，资产价值并未充分得到发挥，偿债能力不足。

 

　　与其借新还旧或变卖资产，不如加快周转、加强资产利用率：如天房发展的资产十分优质，317.9万方土储均位于天津和苏州两大热门城市，2016上半年运营效率有了显著提高，销售业绩增速达305.9%。对于这些企业来说，完善激励制度、引入社会资本等均是盘活资产的合理方式，优质资产+优秀团队自然能让业绩突飞猛进。 

文章摘自《 CRIC研究 克而瑞地产研究》

图片来源：找项目网

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